Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν.23/1983) και ο Τροποποιητικός Νόμος 3(Ι)/2020

Παπαντωνίου & Παπαντωνίου Δ.Ε.Π.Ε. > Δημοσιεύσεις  > Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν.23/1983) και ο Τροποποιητικός Νόμος 3(Ι)/2020

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν.23/1983) και ο Τροποποιητικός Νόμος 3(Ι)/2020

Στις 31 Ιανουαρίου 2020 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας ο Τροποποιητικός του περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 2020, ο οποίος προνοεί την επίσπευση της διαδικασίας της έξωσης ενοικιαστών που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο τους. Σκοπός της πιο πάνω τροποποίησης είναι να τερματίσει τις περιπτώσεις στις οποίες οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν τo ενοίκιο τους εκμεταλλευόμενοι την μέχρι πρότινος ισχύουσα νομοθεσία.

Κατ’ αρχάς, ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προνοεί ότι εάν ένας ενοικιαστής υποστατικού, το οποίο εμπίπτει κάτω από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, δηλαδή έχει ανεγερθεί πριν το 2000 και βρίσκεται στις ελεγχόμενες περιοχές, καθυστερεί για 21 μέρες μετά την επίδοση γραπτής ειδοποίησης για καταβολή του ενοικίου, ο ιδιοκτήτης μπορεί μετά από έγγραφη ειδοποίηση του, να καταχωρήσει αίτηση έξωσης ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως.

Ο τροποποιητικός νόμος προβλέπει μεταξύ άλλων ότι, για να μπορεί ο ενοικιαστής να καταχωρήσει απάντηση στην αίτηση έξωσης θα πρέπει ουσιαστικά να καταβάλει το ποσό των οφειλόμενων ενοικίων που αναφέρεται στην αίτηση έξωσης. Συγκεκριμένα ο ενοικιαστής πρέπει είτε να καταβάλει στο Δικαστήριο τα αναφερόμενα στην αίτηση οφειλόμενα ενοίκια και να λάβει απόδειξη από το λογιστήριο του Δικαστηρίου είτε να έχει λάβει απόδειξη είσπραξης ενοικίου από τον ιδιοκτήτη ή τον αντιπρόσωπο του ιδιοκτήτη ή να  έχει στην κατοχή του απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού.

Το βάρος της απόδειξης πλέον, ουσιαστικά μετατίθεται στον Ενοικιαστή ο οποίος θα πρέπει για να του επιτραπεί η καταχώρηση Υπεράσπισης να αποδείξει ότι πληρώθηκαν τα αιτούμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής εν τέλει δεν καταχωρήσει απάντηση ή δεν ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι κατέβαλε το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, τότε το Δικαστήριο εκδίδει διάταγμα ανάκτησης της κατοχής, απόφαση για τα καθυστερημένα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη μέχρι τη παράδοση της κενής και ελευθέρας κατοχής και έξοδα.

Σημειώνεται ότι σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη λόγω της ανεπιτυχούς καταχώρησης της απάντησης, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης του ενοικιαστή με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν μπορεί να είναι μικρότερος των ενενήντα ημερών.

Περαιτέρω, η απόφαση του Γραμματέα του Δικαστηρίου για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της Απάντησης τίθεται εντός τριών εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη και η απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.

Επίσης, η επίδοση της αίτησης δύναται να γίνει ιδιωτικά με οποιοδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης της ηλεκτρονικής επίδοσης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα του Δικαστηρίου.

Οι τροποποιητικές διατάξεις του Νόμου δεν έχουν αναδρομική ισχύ, ήτοι δεν εφαρμόζονται στις υποθέσεις που καταχωρήθηκαν στο Δικαστήριο πρίν την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου καθώς επίσης και στις υποθέσεις που αφορούν καθυστερημένα ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν την πιο πάνω ημερομηνία νοουμένου ότι θα πληρωθούν εντός 12 μηνών.

Με την τροποποίηση του Νόμου, οι Ενοικιαστές στερούνται οποιασδήποτε υπεράσπισης έναντι της Αίτησης Έξωσης πέραν της τεκμηριωμένης εξόφλησης των αιτούμενων ενοικίων. Δεν στερούνται, βέβαια, το δικαίωμα τους να προβάλουν οποιαδήποτε άλλη αξίωση έχουν έναντι των ιδιοκτητών μέσω άλλης χωριστής διαδικασίας.

Αναμφίβολα, τα κενά και οι αδυναμίες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 (23/1983), δημιουργούσαν μια καταφανή ανισορροπία μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών με τους δεύτερους πολλές φορές να καταχρώνται τη «θέσμια ενοικίαση». Πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, δεν λαμβάνουν ενοίκια από τους ενοικιαστές τους, ενώ παράλληλα οι ενοικιαστές τους συνεχίζουν να κατέχουν την περιουσία τους, με την προστασία του τίτλου του «θέσμιου ενοικιαστή», για όσο διάστημα μπορεί να διαρκέσει η δικαστική διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Τα πιο πάνω καθιστούσαν την ανάγκη τροποποίησης του Νόμου, επιτακτική. Παραταύτα, ομολογουμένως προκύπτουν ερωτήματα για τη συνταγματικότητα της πρόσφατης τροποποίησης. Ειδικότερα, μεταξύ άλλων τίθεται το ερώτημα του κατά πόσο η προσπάθεια προστασίας των ιδιοκτητών και συντόμευσης της διαδικασίας παραβιάζει τα συνταγματικως κατοχυρωμένα δικαιώματα των ενοικιαστών, ήτοι το δικαίωμα πρόσβασης στο δικαστήριο και της ισότητας ενώπιον του νόμου.

Συνοψίζοντας, παρά τις επιφυλάξεις και τους προβληματισμούς που προκύπτουν για την τροποποίηση του Περι Ενοικιοστασίου Νόμου και ειδικότερα για τη συνταγματικότητα της, τους οποίους αναμένεται ότι θα κληθεί να απαντήσει το Ανώτατο Δικαστήριο, η πιο πάνω τροποποίηση ανοίγει ουσιαστικά το δρόμο για εκσυγχρονισμό ενός παρωχημένου και εν πολλοίς προβληματικού νόμου, ο οποίος θα πρέπει να εξεταστεί και εν τέλει να τροποποιηθεί περαιτέρω, ούτως ώστε να ανταποκρίνεται στη σημερινή ισχύουσα κατάσταση.

Παρέλκει να ειπωθεί ότι παρόμοια ρύθμιση επιβάλλεται να γίνει και στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά με τα ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο Περι Ενοικιοστασίου Νόμο ούτως ώστε να περιοριστούν τα φαινόμενα κατάχρησης της δικαστικής διαδικασίας από τους Ενοικιαστές, οι οποίοι εκμεταλλεύονται προς όφελος τους την καθυστέρηση της εκδίκασης από το εκάστοτε Δικαστήριο.

Για περισσότερες πληροφορίες και/ή διευκρινίσεις παρακαλούμε όπως επικοινωνήσετε με το Γραφείο μας στη ηλεκτρονική διεύθυνση info@paplaw.com.cy ή στο τηλέφωνο +35722817711.

Το παρόν άρθρο αποτελεί ενημέρωση και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ως επαγγελματική συμβουλή.

Η κάθε περίπτωση χρήζει διαφορετικής διαχείρισης και ως εκ τούτου σας προτείνουμε να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή. 

Σωτήρης Χατζηαδάμου, ΠΑΠΑΝΤΩΝΙΟΥ & ΠΑΠΑΝΤΩΝΙΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.