ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ

Τα οικοδομικά συμβόλαια στην Κύπρο ακολουθόντας και την πρακτική που ακολουθείται στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν συνήθως τυποποιημένη μορφή.  Η υπογραφή ενός συμβολαίου το οποίο είναι σε τυποποιημένη μορφή έχει σύμφωνα με την βιβλιογραφία κάποια πλεονεκτήματα και κάποια μειονεκτήματα. Συγκεκριμένα στο εγχειρίδιο Construction Contract Law ThirdEdition (John Andriaanse) αναφέρονται τα εξής αναφορικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα ενός τυποποιημένου οικοδομικού συμβολαίου:

“ Some advantages are:

  1. The standard form is usually negotiated between the different bodies that make up the industry. As a result the risks are spread equitably.
  2. Using a standard form avoids the cost and time of individually negotiated contracts.
  3. Tender comparisons are made easier since the risk allocation is same for each tenderer. Parties are assumed to understand that risk allocation and their prices are accurately compered.

Some disadvantages are:

  1. The forms are cumbersome, complex and often difficult to understand.
  2. Because the resulting contract is often a compromise, they are resistant to change. Must- needed changes take a lot time to bring into effect.”

Είναι φανερό ότι η τυποποίηση ενός οικοδομικού συμβολαίου προσφέρει κάποια περισσότερη προστασία στον εργοδότη, ο οποίος δεν χάνει πολύτιμο για εκείνον χρόνο στην διαπραγμάτευση αυτού και αποφεύγει τα πιθανά δικηγορικά έξοδα τα οποία θα δημιουργούνταν από την διαπραγμάτευση του εν λόγω συμβολαίου.

Από την άλλη μεριά λόγω του ότι τα οικοδομικά συμβόλαια είναι συνήθως πολύπλοκα και δυσκατανόητα, τις πλείστες φορές ο εργοδότης δεν γνωρίζει πλήρως τους όρους τους οποίους υπογράφει. Και αν ακόμη θέλει να διαπραγματευτεί κάποιους από τους όρους του συμβολαίου, αυτό λόγω της τυποποίησης αποδεικνύεται σε πολύ δύσκολο εγχείρημα.

Η κύρια υποχρέωση του εργολάβου είναι να περατώσει την εργασία του σύμφωνα με τους όρους του υπογραφέντος συμβολαίου και έχει την υποχρέωση η ποιότητα της εργασίας του να είναι αυτή του μέσου ικανού εργολάβου. Σύμφωνα με τοεγχειρίδιο Construction Contract Law Third Edition (John Andriaanse):

In any building contract the contractor impliedly agrees (Denning Mr in Greaves (Contractors) Ltd (1975):

  • To do the work in a good and workmanlike manner
  • To supply good and proper materials
  • (where the contract is to build a house) that the house will be reasonably fir for human habitation. “

Απεναντίας η κύρια υποχρέωση του εργοδότη είναι να αποπληρώσει την εργασία η οποία έχει ολοκληρωθεί από τον εργολάβο και να απέχει απο οποιοεσδήποτε ενέργειες ή παραλείψεις οι οποίες πιθανώς να αποτελέσουν εμπόδιο στο εργολάβο για ολοκλήρωση των εργασιών που έχει αναλάβει.

Σε περίπτωση που υπάρξει διαφωνία μεταξύ των δύο μέρων όσο αφορά την ερμηνεία ενός όρου του συμβολαίου ο κανόνας είναι ότι η ερμηνεία θα δοθεί αναλόγα το πως θα αντιληφθεί το κείμενο ένα μέσο λογικό άτομο αλλά έχοντας υπόψη τις σχετικές συνθήκες κατά την υπογραφή του συμβολαίου . Σύμφωνα με το εγχειρίδιο Construction Contract Law Third Edition (John Andriaanse) :

Interpretation is the ascertainment of the meaning which the document would convey to a reasonable person, having all the background knowledge which would reasonably be available to the parties in a situation in which they were at the time of the contract

The background was famously referred to by Lord Willberforce as the matrix of the fact, but this phrase is, if anything, an understated description of the background may include. Subject to the requirement that it should have been reasonably available to the parties and to the exception to be mentioned next, it includes absolutely anything that would have affected the way in which the language of the document would have been understood by a reasonable person.

The meaning which a document (or any other utterance) would convey to a reasonable man or woman is not the same thing as the meaning of the words. The meaning of the words is a matter of dictionaries and grammars; the meaning of the documents is what the parties using those words against the relevant background would reasonably have been understood to mean. The background may not merely enable the reasonable person to choose between the possible meaning of the words which is ambiguous but even (as occasionally happens in ordinary life) to conclude that the parties must for whatever reason, have used the wrong words or syntax; see  Mannai Investment”

Συνεπώς δεν γίνεται μια γραμματική ερμηνεία του κειμένου αλλά λαμβάνονται υπόψη οι συνθήκες  οι οποίες ίσχυαν τον χρόνο που υπογράφηκε το συμβόλαιο μεταξύ των μερών και το νόημα που ήθελαν να δώσουν τα μέρη στους όρους του συμβολαίου.

Το Δικαστήριο σε κάθε περίπτωση θα προσπαθήσει να δώσει την ανάλογη ερμηνεία, ώστε το συμβόλαιο να επιβιώσει. Δηλαδή θα δοθεί η ερμηνεία που χρειάζεται ώστε το συμβόλαιο να μην πάσχει απο ακυρότητα και να μπορεί να εκτελεστεί πλήρως. 

Τέλος είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι κάποιοι όροι του συμβολαίου μπορεί να είναι εξυπακουόμενοι από την Νομοθεσία ή την Νομολογία. 

Συνοψίζοντας είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι λόγω της πολυπλοκότητας των τυποποιημένων συμβολαίων στην Κύπρο πολλές φορές οι διαφωνίες μεταξύ εργοδότη και εργολάβου οδηγούνται στα Κυπριακά Δικαστήρια είτε για ερμηνεία των όρων του συμβολαίου είτε για αποζημίωσεις λόγω ελαττωματικών εργασιών ή διαφωνιών σχετικά με την πληρωμή εκτελεσθείσων εργασιών. 

Για περισσότερες πληροφορίες και/ή διευκρινίσεις παρακαλούμε όπως επικοινωνήσετε με το Γραφείο μας στη ηλεκτρονική διεύθυνση info@paplaw.com.cy ή στο τηλέφωνο +35722817711. 

Το παρόν άρθρο αποτελεί ενημέρωση και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ως επαγγελματική συμβουλή.

Η κάθε περίπτωση χρήζει διαφορετικής διαχείρισης και ως εκ τούτου σας προτείνουμε να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή. 

Στέφανος Σάββα, ΠΑΠΑΝΤΩΝΙΟΥ & ΠΑΠΑΝΤΩΝΙΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.